如何杠杆买股票 “红盘潮”来袭、开发商抢地，杭州楼市止跌信号明显

8849套！杭州6月二手房成交量创下15个月以来新高。

新房成交也“不甘示弱”，十余盘掀起抢房潮——6月份杭州有近万组客户扎堆集结在11个“红盘”之中，总价千万元起步的楼盘要“拼”221个月的顶格社保。

距离5月上旬放出楼市重磅大招后仅一个多月，杭州的房地产市场就从低迷走向了热火朝天。

5月9日，杭州市发布关于优化调整房地产市场调控政策的通知，其中明确杭州全面取消住房限购，全市范围内购买住房，不再审核购房资格；同时降低落户门槛，购房即可落户，只要在杭州取得合法产权住房即可申请落户，不再受学历等限制。

重磅楼市刺激政策的后续效果也让房企重拾拿地信心，6月底杭州的一场土拍中，两宗优质地块引来房企争抢，均高溢价拍出。

杭州贝壳研究院院长上官剑对记者表示，现在说杭州楼市已经全面回暖还为时尚早，考虑到七八月份是楼市传统的淡季，成交量或许会有所回落，但市中心“老破小”已经止跌，未来楼市有望进入良性循环。

二手房连续4个月维持高位

据杭州贝壳研究院统计，2024年6月杭州二手房网签量达到8849套，环比5月提升7.2%，同比去年6月增长68.3%，二手房成交已连续4个月都突破8000套。

记者查阅过往数据，2023年3月杭州二手房网签量曾经破万套（10828套），在这之后，随着楼市政策不断发布，数据曾有数次起伏，2023年12月开始逐步走入低迷，2024年2月仅网签2543套。

不过随着今年3月-5月杭州两次放宽楼市限购直至彻底取消限购，杭州的二手房网签量已经连续4个月突破8000套，6月份的8849套更是创下自去年3月份以来新高。

去年以来，杭州的二手房市场一直有“以价换量”的特征，价格一路走低。从6月整体数据来看，尽管成交量高企，但杭州的二手房价格尚未彻底止跌。

贝壳研究院数据显示，6月杭州二手房网签均价为28678元/平方米，与5月均价（29032元/平方米）相比，下滑1.2%；同比去年5月均价（30121元/平方米）下滑4.8%。

具体来看，各板块房价又展现出明显的分化趋势。

6月良渚板块网签量高达265套，在杭州所有板块中排名靠前，网签均价也有显著上涨，达到25643元/平方米，环比涨幅达到10%；“网红板块”未来科技城网签量达到207套，均价30426元/平方米，价格环比上涨8%；环境优美的西溪板块上涨5%。

作为杭州的新中心、亚运会核心区，钱江世纪城板块近年来备受关注，6月该板块网签量188套，均价达到40421元/平方米，虽然网签量上涨了30%，但是价格环比下滑9%。

除此以外，杭州的中心板块申花6月二手房网签均价环比下滑2%；余杭区闲林板块下降10%；远郊的富春板块均价下滑11%。

连续4个月成交量都处于高位，是否意味着杭州二手房市场已经触底反弹？

杭州贝壳研究院院长上官剑表示，根据先行指标看，6月份二手房带看量增长1.8%，认购量增长7.5%，趋势良好；不过，考虑到七八月份是楼市传统的淡季，成交量或许会有所回落，但会维持在一个正常水平。

他表示，预计今年下半年刚需购房者还会陆续进场，这种情况下，改善性需求是否能跟上，才是促进二手房市场进入良性循环的关键。

“二手房市场仍存在‘以价换量’的情况，还不能说楼市已经全面回暖了，需要继续关注成交量。不过，杭州市中心‘老破小’的行情确实不错，价格已经止跌。”上官剑说道。

总价千万级楼盘不愁卖

二手房连续4个月破8000套的同时，杭州的新房市场也不甘示弱，6月份掀起一轮“抢房潮”。

6月7日，杭州“5.9楼市新政”后的首个“顶格社保+5年限售”楼盘诞生，这便是位于拱墅区的霞映锦绣里。该盘首开93套房源，套均总价千万级起步，吸引了2400多组客户报名，最终入围公证摇号的达到996户，需要在杭交221个月的社保，中签率仅9.34%。

在这之后，不到一个月时间里，杭州新房市场又有10个低中签率“红盘”轮番上场，近万张“房票”火速集结。

这场“抢房潮”在6月下旬“滨江兴耀潮起”入市之际达到高潮。该楼盘本批次只放出88套房源，但却吸引到3000多组客户报名，最终1815组客户入围。其中，人才组133人，需要社保E类32个月，中签率约18.29%；无房组270人通过，需要社保173个月，中签率约9.44%；有房组1412人通过，需要交满顶格社保221个月，中签率仅约2.7%。综合来看，滨江兴耀潮起楼盘的整体中签率低至4.85%，同样触发了“顶格社保+5年限售”条款。

除此以外，总价千万级的改善住宅“翡翠嘉运府”、钱江世纪城板块的“建发中粮朗云”等楼盘的中签率也低于15%。

据杭房数据统计，6月杭州新房成交9788套，环比5月成交量上涨约57%，新房成交量已经连涨三个月。

杭州房小团数据显示，6月杭州一共颁出54张预售证，其中24盘触发摇号，累计吸引超2.3万组客户登记，相较于5月份多了近万组，中签率低于20%的楼盘达到11个。

眼看着新房越来越好卖，杭州的土地市场又出现开发商抢地的现象。

6月28日，杭州市拱墅区申花、滨江区西兴各出让1宗宅地，2宗地块分别由滨江集团、绿城集团斩获，总成交价约28.3亿元，成交楼面均价40800元/平米，平均溢价率高达28.6%。其中，滨江区西兴单元地块吸引超16家房企报名竞争，溢价率达到了33.87%。

值得关注的是，今年5月至6月杭州只挂了4宗地，出现阶段性“供地荒”，有评论分析称，杭州热门板块接下来或许会出现新房库存吃紧的情况。不过，记者查阅杭州规划和自然资源局网站发现，杭州2024年全年住宅拟收储10000亩，力争出让8000亩，与2023年普通商品住宅用地出让数据（7789亩）基本持平。

上官剑对第一财经表示，杭州楼市新政出台之后，新房各层级市场热度都有所提升，无论是主城区还是远郊区均有受益。接下来更应关注新房价格走势，之前杭州主城区挂出一宗滨江区白马湖宅地，未设定限价标准，这意味着新房价格将回归市场和产品，“新房不限价”将蔓延到主城区。

马一凡

光大证券：随着政策效果逐步兑现以及上海楼市情绪传导，长三角楼市有望率先企稳回升

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“老破小”成交活跃，与二手房价格回归，上车门槛降低，以及不可取代的区位优势、周边成熟的配套设施不无关系。

更灵活的供应可以更好地吸引当下的购买力。

计划三年内实施项目423个，包括标志性项目20个，重点项目100个，三年累计完成投资超过1000亿元。

二手房市场博弈加剧如何杠杆买股票，业主正试图找回“话语权”。